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Colegio de Valuadores de Nuevo León Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A. C. (AMPI)
Franca Desarrollos Asociación Mexicana de Ingeniería en Vias Terrestres A.C.
Ing. Juan Miguel Medellín Moreno
Avalúos, Servicios Inmobiliarios, Gestoría e Ingeniería en Vías Terrestres

Caleta 3331
Fraccionamiento Riberas del Río
Guadalupe, N.L.
C.P. 67160

Tels:
   (81) 8398-1023
   044 811 277 6206

Correo Electrónico:
ingenieromedellin@elfraile14.com.mx

Implicaciones Legales para Comprar una Casa

Implicaciones Legales al comprar una casa Un profesional inmobiliario tiene el conocimiento y experiencia para darle toda la asesoría necesaria en la realización de operaciones inmobiliarias. Él mejor que nadie le podrá asesorar respecto a las implicaciones legales. Este artículo es únicamente una primera aproximación al tema.

Recomendaciones para Comprar una Casa

Adquirir un inmueble tiene implicaciones legales que no podemos dejar de lado y que conviene conocer por nuestra propia seguridad para evitar ser víctimas de fraudes, engaños o simplemente encontrarnos frente a una situación en la que no sepamos cómo actuar. A continuación le ofrecemos una guía con el fin de asesorarle respecto a algunos conceptos legales que debe tener presentes al comprar propiedades.

Antes de Comprar


Es imprescindible no firmar ningún documento si no conocemos la situación legal de la propiedad de la cual seremos dueños para lo cual es necesario:
  • Revisar la situación del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite nos permite conocer quién es el dueño actual y si dicho inmueble tiene gravámenes o derechos reales.
  • Es obligación del vendedor darnos a conocer los gravámenes o cargas que pesan sobre nuestra posible compra para darnos la oportunidad de decidir si adquirimos o no el inmueble y dejar en claro las circunstancias en las que se encontraría nuestro derecho de propiedad. No obstante, se dan casos en los que se omite esta información generando un problema y poniendo en riesgo nuestra compra-venta.

El Trámite

¿Cómo puedo realizar este trámite?

Lo puede hacer el comprador por su cuenta o solicitar los servicios de un notario. El Registro Público de la Propiedad es una institución que da publicidad a los actos que la ley exige, como lo es la inscripción de los gravámenes o cargas con la finalidad de otorgar la certeza y seguridad necesarias tanto a los titulares del inmueble como a terceros, en este caso el comprador.

Muchas veces realizar un trámite significa enfrentarnos a toda una burocracia y perder nuestro tiempo debido a la complejidad y falta de conocimiento de las normas, sin embargo la realización de este procedimiento es sencillo y vale la pena esperar unos días a tener el certificado de libertad de gravámenes en nuestras manos para saber el estado que guarda nuestra propiedad.

Cada estado de la República cuenta con su propio registro, por lo que es necesario apegarse a las normas que dispone cada uno. En la ciudad de México, por ejemplo, basta presentarse en la ventanilla del segundo piso del Registro Público de la Propiedad para solicitar la emisión de un certificado de libertad de gravámenes. Para realizar el trámite sólo hay que presentar una copia de la escritura del inmueble y pagar $216.00 pesos. 10 días después podremos recoger el certificado y verificar que el inmueble esté libre de toda deuda. El certificado de libertad de gravámenes es un requisito que el notario va a pedir para realizar la escritura.

Verificar que no existan adeudos fiscales sobre el inmueble

Cada estado de la República fijará los impuestos fiscales, sin embargo también las legislaciones de los estados respecto a este tema son muy parecidas a las del Distrito Federal y el Estado de México. Para verificar que no existen adeudos fiscales sobre el inmueble se debe de solicitar un certificado que acredite que no existen adeudos de agua y de predial, el primero se solicita ante la Comisión del Agua y el segundo ante la tesorería del estado donde se localiza el inmueble. Lo anterior no impide que se puedan solicitar otros recibos como el de luz y el del teléfono, con el fin de saber si la propiedad cuenta con estos servicios y si no se tienen adeudos pendientes.

La Compra

Contrato de compra-venta

El contrato de compra-venta es un acuerdo de voluntades pactado entre el comprador y el vendedor en el cual se establecen por escrito las condiciones de la operación y sus características, y además incluye la definición precisa de otros elementos que se consideran importantes para evitar que al momento de la celebración de la Escritura Pública, en presencia del notario, se quieran cambiar las condiciones de venta. También el contrato de compra-venta servirá como un medio de protección para obligar a que se cumpla lo que en principio se haya pactado. El contrato de compra-venta se le entregará al notario y será la base para que se elabore la Escritura Pública de compra-venta. Dicho documento no se anexará a la escritura ya que en ésta ya constarán los términos de la operación.

La visita al notario

Se debe acudir con un notario público de la ciudad donde se localice el inmueble para que proceda a la realización de todos los trámites y prepare la Escritura Pública en la que constará la compra-venta. Él se encargará de reunir todos los elementos necesarios para la celebración de dicha operación.

El comprador deberá presentar al notario el certificado de libertad de gravámenes que previamente tramitó. Con dicho documento la notaría solicitará al Registro Público de la Propiedad hacer la anotación correspondiente de la intención de compra del inmueble. En caso de que hubiera más personas interesadas en la propiedad, el notario deberá dar preferencia al primer comprador.

En el avalúo se determinará cuál es el precio real del inmueble que se pretende comprar así como la cantidad a pagar por concepto de impuestos, mismos que corresponden a un porcentaje del valor total del inmueble. Una vez que se tramiten los requisitos, se elabore la Escritura Pública y se paguen los impuestos, el vendedor y el comprador firmarán de común acuerdo el documento y se habrá cedido la propiedad al comprador.

Posteriormente el notario enviará una copia del documento para que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y se haga la anotación del cambio de propietario.

Los Impuestos y los Gastos

¿Qué pague cada quién?

Por cuenta del comprador correrán los gastos que se generen por la transmisión de la propiedad y los honorarios del notario, el impuesto de adquisición (dicho impuesto se conoce de diferentes maneras, por ejemplo, en el Distrito Federal se le llama impuesto de adquisición, en el estado de México impuesto de traslado de dominio).

A cargo del vendedor correrá el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) que se aplica si el inmueble tiene fines comerciales. Si se trata de una propiedad con uso habitacional y el vendedor acredita que ha vivido en ella durante un mínimo de dos aos quedará exento de pago. Esto lo puede comprobar con recibos de teléfono, estados de cuenta de tarjetas de crédito, recibos de luz, etc.